Myytäessä käytettyä asuinkiinteistöä, on myyjän vastuu raskas. Myyjän vastuu ulottuu pitkälle sekä ajallisesti että asiallisesti. Maakaaren 25.2 §:n mukaan ostajalla on viisi vuotta aikaa ilmoittaa myyjälle laatuvirheestä tai muusta sopimusrikkomuksesta. Määräaika lasketaan alkavaksi hallinnan luovutushetkestä.
Tätä ostajan oikeutta rajoittaa kuitenkin edellytys siitä, että virhettä koskeva virheilmoitus tehdään kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu. Kohtuullinen aika tarkoittaa oikeuskäytännön perusteella muutamaa kuukautta, mutta erityistapauksissa tästä voidaan poiketa. Selvää kuitenkin on, että virheilmoitus eli reklamaatio tulee tehdä mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta. Pelkkä avoin reklamaationluonteinen ilmoitus ei kuitenkaan riitä, vaan reklamaation tulee sisältää ilmoitus virheestä sekä siitä, mitä myyjältä vaaditaan tai tullaan vaatimaan, kun korjauskustannusten ja mahdollisen muun vahingon määrä on selvillä. Reklamaatio on ensiarvoisen tärkeää tehdä oikein, koska väärin tehdyn reklamaation seurauksena ostaja menettää oikeutensa vaatia myyjältä korvausta asuinkiinteistön virheen tai virheiden johdosta. Siten reklamaation laatimisessa on suositeltavaa käyttää asiantuntija-apua, jotta oikeudenmenetyksiä ei tapahdu.
Myyjän vastuu ulottuu myös virheisiin, joista myyjä ei ole tiennyt eikä hänen ole edes tullut olla tietoinen. Tällaisesta virheestä käytetään nimitystä salainen virhe. Myyjää ostajan vaatimuksilta tällaisista virheistä suojaa kuitenkin virheeltä edellytettävä niin sanottu merkittävyyskynnys, jonka mukaan myyjän vastuu edellyttää virheeltä merkittävyyttä. Merkittävyyskynnyksen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta jonkinlaisena nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että virheen korjaamisesta aiheutuvien korjauskustannusten määrän tulisi olla yli 5% kauppahinnasta. Tätä voidaan kuitenkin pitää vain suuntaa-antavana suhdelukuna, sillä merkittävyyskynnyksen arviointiin vaikuttaa moni asia.
Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren mukaan kiinteistön kaupassa vallitsee sopimusvapaus. Sopimusvapauden periaatteen mukaan osapuolet saavat vapaasti päättää, mitä sopivat ja millä ehdoin. Kiinteistön kaupassa sopimusvapaus ei kuitenkaan toteudu aivan täysimittaisesti. Oikeuskäytännön perusteella ei ole selvää, voiko myyjänä toimiva yksityishenkilö pätevästi ja täysimääräisesti rajoittaa vastuunsa salaisesta virheestä. Lähtökohta on torjuva, mutta tältäkin osin arvio perustuu aina kokonaisarvioon. Vastuunrajoitusehdon hyväksyttävyyttä puoltavia seikkoja ovat mm. osapuolten kokonaisvaltainen ymmärrys vastuunrajoitusehdon sisällöstä ja merkityksestä.
Vastuunrajoitusehtojen tehokas käyttö kiinteistön kaupassa edellyttää siten usein asiantuntemusta ja perehtyneisyyttä. Käytäntö on osoittanut, että asiantuntijan käyttö jo ennen kaupantekoa säästää kustannuksia moninkertaisesti jälkikäteiseen selvittelyyn verrattuna.
Meiltä saat asiantuntevaa konsultaatiota laaja-alaisesti kiinteistön kauppaan liittyen. Ota siis yhteyttä, jos esimerkiksi olet havainnut ostamassasi asuinkiinteistössä virheen, tai jos olet myymässä asuinkiinteistöä, ja haluat rajoittaa vastuutasi. Avustamme ja neuvomme toki myös kaikissa muissa kiinteistön kauppaan liittyvissä asioissa.
Ville Peurasuo
Associate
